La location d’un bien meublé doit répondre à un certain nombre de critères de confort, de sécurité et de surface.

Quels sont les meubles obligatoires? Quelles sont les conséquences d’un manquement à vos obligations? Qui doit se charger de la réparation et de l’entretien courant du logement? Quels sont les normes de sécurité et en matière d’installations électriques?

Nous allons dans les chapitres qui suivent, faire un tour d’horizon de ces fondamentaux, indispensables à connaître car un manquement à la loi peut vous conduire devant les tribunaux

La règlementation

Les critères de sécurité, de décence ainsi que les normes locatives auxquels le propriétaire doit se soustraire sont édictés dans le décret 2002/120 du 30 Janvier 2002.

Ne pas se soumettre à ces exigences c’est s’exposer à des poursuites judiciaires, à l’obligation de normaliser la situation sous peine de perdre ses droits en tant que bailleur et être interdit de location en bout de terrain.

Chaque contrat de location doit permettre de vivre dans le respect de ces exigences et normes. En outre, il est indispensable de se renseigner sur les évolutions des nouvelles lois et décrets émis afin de toujours respecter le cadre juridique.

Surface du logement

Le logement doit avoir au minimum une pièce principale disposant:

• D’une surface habitable de 9 m2 et une hauteur sous plafond minimale de 2.20 m

Ou

• Un volume habitable de 20 m3

Les critères de santé et de sécurité du locataire

Avant de proposer votre bien à la location, vous devez vérifier plusieurs points:

En matière de risques:

• Le clos et le couvert : ce critère permet de mettre le locataire à l’abri des eaux de ruissellement et des infiltrations.
• Protection contre les infiltrations d’air parasites : les portes, fenêtres, parois et ouvertures de pièces donnant sur l’extérieur ou des locaux annexes non chauffés présentent une étanchéité à l’air et sont menues de portes ou de fenêtres. Les cheminées quant à elle doivent posséder des trappes.
• Dispositif de retenue de personnes : des systèmes de sécurité tels que des garde-corps dans les escaliers, coursives, terrasses, balcons, etc. doivent être installés pour assurer la sécurité des personnes et des animaux.
• État des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement : l’ensemble des équipements et des dispositifs indispensables à la vie courante doivent respecter les normes de sécurité en vigueur.
• Réseaux et branchements d’électricité, de gaz, les équipements de chauffage et de production d’eau chaude : sont conformes aux normes et son en excellent état d’usage et de fonctionnement.
• Ventilation : le logement doit être suffisamment aérer. Les fenêtres et les dispositifs d’ouverture présentent un bon état qui permet le renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux fonctionnement normale du bien et de ses équipements.
• Éclairement naturel : les pièces principales ont des espaces vitrés permettant de bénéficier d’un éclairement naturel suffisant.

Préserver la santé des locataires

Afin de remplir votre obligation d’information et pour que le locataire s’engage en connaissance de cause, il existe plusieurs types de diagnostics qui sont regroupés au sein du dossier de diagnostic technique (DDT) qui comprend :

• L’état des risques naturels et technologiques : indique si le logement se situe ou pas dans un périmètre d’exposition à un ou plusieurs dangers naturels, miniers ou technologique. Il mentionne également le risque de sismicité et l’éventuelle pollution du sol.
• Le diagnostic de la performance énergétique (DPE) : renseigne le degré d’isolation thermique du bien et les charges prévisionnelles de chauffage. Il doit être mentionné dans l’annonce de location.
• Le constat des risques d’exposition au plomb (CREP – si logement construit avant 1949) : indique si les revêtements du logement contiennent ou pas du plomb.
• Le diagnostic amiante : à tenir à disposition du locataire si le permis de construire a été délivré avant le 1er Janvier 1997.
• Le diagnostic sur l’état des installations gaz et électricité : à fournir si les installations ont plus de 15 ans.
• L’information sur les nuisances aériennes.

Il est obligatoire de fournir soit sous forme d’un papier annexé au bail ou par voie dématérialisée : l’état des risques naturels et technologiques et de la performance énergétique (DPE). Peuvent s’ajouter à ces derniers les diagnostics plomb, électricité et gaz ainsi que l’état des nuisances sonores et aériennes.

Ces diagnostics doivent être effectué par un diagnostiqueur certifié.

Le cout de ceux-ci dépend dunombre de diagnostic dont vous avez besoin, de la superficie du logement et des frais de déplacement du technicien. Cela peut donc aller de 100 euros pour un studio à 600€ pour une maison.

Si le logement est déclaré au réel, ces coûts peuvent être déduit.

Absence d’animaux nuisibles:

Un logement décent ne doit pas être infesté:

• D’animaux nuisibles (rats)
• De parasites (puce de lit, cafards…)

Recours du locataire:

Si le logement ne respecte pas les règles de décence, le locataire doit:

• Indiquer par écrit les signes de non-conformité du logement
• Mettre en demeure le propriétaire de réaliser les travaux de mise en conformité. Cette dernière doit être effectuée par écrit avec accusé de réception.

Vous avez deux mois pour répondre à cette mise en demeure. A l’expiration de ces deux mois, si celle-ci est restée sans réponse ou si le désaccord persiste, le locataire peut au préalable saisir la commission départementale de conciliation et le cas échéant le greffe du tribunal de commerce.

Il revient au locataire d’apporter les preuves de non-décence du logement. Il peut utiliser:

• L’état des lieux d’entrée
• Un constat d’huissier qui relève l’urgence des travaux de remise en état
• Un certificat médical qui stipule que le son état de santé est affecté par les dégradations
• Des photos ou vidéos du logement

Toutefois, le locataire ne doit pas cesser de payer tout ou partie du logement sous peine de que vous ne respectez pas vos obligations.

Sanctions

Si le juge constate que le logement ne rempli pas les obligations de norme de décence il peut:

• Vous contraindre à entreprendre les travaux nécessaires
• Imposer une réduction du loyer
• Imposer des dommages et intérêts à payer au locataire