En location nue comme en location meublée vous pouvez déduire les frais et les charges auxquels vous avez fait face pour la location. C’est la que le choix stratégique du type de projet est très important car les règles de déduction des charges sont différentes.
| Location vide | Location meublée | |
| Rentabilité & mesures fiscales | Moins importante de 20% en moyenne par rapport au meublée | – Rentabilité brute et nette : supérieur par rapport à un logement vide car les loyers encaissés sont plus importants – Très avantageuses qui permet de réduire les impôts et de maximiser la rentabilité |
| Régime réel | – Ne permet pas d’amortir le bien – Seuls sont déductibles : les travaux d’amélioration, d’entretien et de réparation | – Le bailleur peut ajouter l’amortissement de la valeur du logement ce qui permet de limiter voire de supprimer l’imposition des loyers – Sont déductibles : tous types de travaux réalisés sur votre bien à savoir les travaux de construction, reconstruction et d’agrandissement ce qui va augmenter la rentabilité nette |
| Location vide | Location meublée | |
| Frais de notaire | Non déductible | Déductible |
| Honoraires d’agence | Seulement les honoraires de mise en location | Déductible |
| Prix du bien | Non déductible | Déductible |
| Prix du mobilier | Seulement les travaux d’amélioration | Déductible |
| Travaux d’agrandissement | Non déductible | Déductible |
| Travaux de reconstruction | Non déductible | Déductible |
| Travaux de construction | Non déductible | Déductible |
| Travaux d’entretien | Déductible | Déductible |
| Travaux de réparation | Déductible | Déductible |
| Intérêts d’emprunt | Limitée au montant total des charges annuelles et solde déficit reportable | Déductible |
| Taxe foncière | Déductible | Déductible |
| Assurance de bien | Déductible | Déductible |
| Frais d’agence | Déductible | Déductible |
Pour conclure, même si de prime à bord la location meublée apparaît comme étant plus avantageuse que la location nue, il convient toutefois de bien étudier ses inconvénients et limites avant d’opter pour cette formule.
Les clefs d’un rendement locatif important sont celles d’une maîtrise de la gestion des successions des contrats de location, une bonne situation géographique et un marché locatif dynamique.
Aussi, si vous ne déléguez pas sa gestion à une agence de location (qui prendra sa commission sur vos revenus locatifs) vous devrez consacrer de l’énergie et du temps pour assurer ce turnover locatif.
Sans compter qu’il faudra être disponible pour vos locataires pour le changement du mobilier et des équipements.
Il convient donc de faire ce choix en connaissance en ne basant pas votre choix simplement sur des calculs financiers et fiscaux avantageux mais compliquées qui nécessitent l’aide d’un comptable.
La location nue quant à elle est plus stable et nécessite moins d’investissement personnel car la durée du bail est plus longue qu’en location meublée.
Il n’en reste pas moins que si vous souhaitez le récupérer il faudra être patient (préavis de 6 mois) et se soumettre aux contraintes juridiques.
Situation géographique, gestion du bail, demande, rentabilité, fiscalité, coûts sont donc autant de paramètres à prendre en compte dans votre projet immobilier.
Il convient donc de comparer les avantages et inconvénients de la location meublée et nue sur ces points afin d’identifier les opportunités et se diriger vers l’option la plus intéressante.
Les limites et contraintes de chacune d’elle sont également à prendre en considération car elles impliquent de la rigueur, un investissement personnel, du temps, et de la patience.
A vous donc de trouver la formule la plus avantageuse et cohérente en fonction de vos objectifs (à court et long terme) et énergie prête à consentir.
Ces locations sont le régime des investisseurs avertis. N’hésitez donc pas à vous faire accompagner par des professionnels comptables pour identifier l’option la plus rentable et pérenne.
