Le passage d’un logement nu en logement meublé consiste à le garnir des éléments mobiliers prévus par la loi ALUR, qui permettent une utilisation du bien par le locataire dans des conditions normales de confort. Voyons quels éléments importants il est nécessaire de prioriser lors de ce changement.

Passer de la location nue à la location meublée

Propriétaire d’un bien vide, vous êtes attiré par la souplesse de gestion du bail, les revenus locatifs majorés ou bien encore la fiscalité clémente de la location meublée?

Toutefois, vous vous questionnez sur les démarches administratives? Le cadre juridique vous paraît être un obstacle? Le régime fiscal vous semble épineux?

Nous allons vous accompagner dans la démarche à suivre et vous communiquer les conseils et clefs indispensables pour une transition réussie.

Depuis ces dernières décennies, que ce soit pour de la location à court terme ou de longue durée, il existe une véritable croissance de locataires à la recherche de biens meublés:

• Dans les grandes métropoles : les studios et les deux pièces sont convoités par les étudiants et les professionnels en déplacement. Les propriétés meublées de deux ou trois chambres sont quant à elles prisés pour les collocations. Ces personnes trouvent leur compte dans le côté pratique (rapidité d’installation, pas de meubles à acheter et à transporter).
• Dans les agglomérations touristiques : les locations meublées sont plébiscitées par les vacanciers. En effet, contrairement à une chambre d’hôtel, la fonctionnalité des logements (cuisine, salle à manger), l’espace et le confort; sont des arguments exclusifs à la location meublée. De plus, l’intimité et le fait de pouvoir se retrouver en groupe sont appréciés au coût et au côté impersonnel des chambres d’hôtel.

Vous l’avez compris, la localisation de votre propriété est donc un des critères de sélection à analyser avant de vous lancer dans la location meublée.

Ensuite, il est indispensable de parfaitement meubler et équiper votre bien. Le décret de 2015 consigne les équipements obligatoires.

Nous vous préconisons d’ajouter des équipements les plus attendus par les locataires tel que internet, le linge de maison, le lave-linge… qui sont autant d’éléments en pratique indispensables qui vous permettront de vous démarquer et d’augmenter le coût de la location.

Comment passer d’une location nue à une location meublée non professionnelle?

• Les trois paramètres à prendre en considération avant la transition:
  1. Ne pas imputer de déficit foncier lié à la location vide que l’on souhaite louer en location meublée sur ses revenus globaux au titre des trois dernières années.
  2. Le déficit généré en location meublée n’est pas attribuable sur les revenus globaux
  3. Le bailleur est redevable de la Cotisation Foncière des Entreprise appelée CFE : il s’agit d’une taxe déterminée par chaque collectivité territoriale.

• Les formalités administratives et juridiques :
  1. Les démarches au préalable:

Avant d’entreprendre toutes démarches, il faut identifier dans quelle catégorie est rattaché votre bien afin de:

– Ménager votre énergie

– Gagner du temps

– Économiser votre l’argent en évitant les demandes inutiles

– Vous protéger des sanctions pécuniaires associés à l’absence de formalités non suivi

Vous trouverez ci-dessous ces différentes catégories. À vous de vous positionner dans la catégorie correspondant à votre situation et de suivre les procédures énoncées:

• S’il s’agit d’un bail consenti à une entreprise pour y loger un collaborateur ou bien encore d’un bail à titre de résidence principale du locataire entrantdans le cadre de la loi du 6 Juillet 1989 : aucune démarche juridique n’est nécessaire.
• Si votre bien est localisé dans une ville de plus de 200.000 habitants ou en Ile de France: une autorisation de changement d’usage est nécessaire. Ne pas la demander c’est s’exposer à des sanctions monétaires conséquentes: jusqu’à 50.000 euros d’amende. Si cette autorisation est facile à obtenir dans la plupart des villes, elle reste longue, onéreuse et compliquée dans la capitale.
• Si vous souhaitez faire de la location meublée touristique de courte durée: vous devrez auparavant effectuer une déclaration en mairie au moyen d’un Cerfa n°14004*02. A défaut, vous risquez des sanctions pécuniaires de l’ordre de 450 euros.

2. Constituer le bail meublé:

Vous devrez par la suite AVEC l’accord de votre locataire constituer un bail meublé. Dans la majorité des cas, le bailleur meuble son logement au moment du changement de locataire afin d’éviter un refus de la part du locataire et rassurer les autorités fiscales à l’affut des opérations fictives.

3. S’enregistrer en tant que loueur meublé:

Pour cela, vous devez envoyer une déclaration de début d’activité (formulaire POi) au service des impôts des entreprises dont vous dépendez. Ce formulaire permet d’obtenir un numéro de SIRET qui permet ensuite les télétransmissions de vos déclarations fiscales. Soyez rassuré, afin de vous épauler dans ces formalités, nous vous proposons ces services directement depuis la rubrique > nos offres.

• Les démarches sur le plan fiscal: une fois la transition effectuée, vous changez de régime fiscal et passez en auto-entreprise

Tandis que les revenus tirés dans la location nue constituent des revenus fonciers, les revenus de la location meublée sont sous le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) à condition qu’ils ne dépassent pas 70.000 euros par an.

Cette catégorie fiscale est beaucoup plus intéressante. En effet, tandis que l’abattement est limité à 30% sur les revenus de location nus, en location meublée l’abattement est de:

• 50%: pour les revenus locatifs inférieurs à 33 200 euros par an
• 71%: si votre bien est classé en meublé de tourisme.

De plus, dans la plupart des cas, durant dix ans, si vous déclarez vos revenus au régime réel alors:

• Vos revenus: ne seront pas imposables
• Votre bien: sera amorti
• Vos charges: seront déduites
• Votre rentabilité nette sera plus élevée qu’en location nue: 4% de rentabilité net en moyenne contre 2% en location vide

Attention: Avant d’effectuer un tel changement de régime fiscal il faut s’assurer de ne pas avoir réalisé de déficit foncier durant les trois dernières années auquel cas vous serez obligé de rembourser l’économie d’impôt réalisée.

Pour conclure, en dépit des démarches administratives et juridiques à suivre durant lesquels nous pouvons vous accompagner, il apparaît que la transition de la location nue vers une location meublée s’avère être un choix gagnant.

En effet, il cible une clientèle variée pour laquelle la demande est très forte. De plus, la liberté contractuelle, la sérénité associée au public visé et la fiscalité avantageuse alimentent ce choix judicieux pour le bailleur.

Cependant, il vous faudra assurer la succession des baux afin d’éviter le risque de vacances locatives ce qui requiert de l’énergie, du temps et engendre des coûts (dépenses liées au remplacement plus fréquent du mobilier ou bien des frais engendrés par l’agence immobilière si vous lui confier le mangement de votre bien).

De plus, cette formule est gagnante si le bien répond aux attentes de la clientèle visée à savoir disposer d’un logement bien localisé, richement garni et confortable