Entre les nouvelles tendances de logement, l’incertitude du système de retraite, les taux immobiliers bas couplé à un marché immobilier stable; l’investissement immobilier a plus que jamais le vent en poupe.

Les avantages de la location meublée conjugués à la niche fiscale du statut LMNP sonnent d’autant plus fort pour rassurer les investisseurs dans l’eldorado de l’immobilier locatif.

Toutefois, il faut prendre en compte les différentes lois fiscales, la diversité des baux et l’ensemble de plusieurs facteurs et critères pour devenir Loueur Meublé Non Professionnel et faire de votre investissement un succès

Analyse de l’ensemble des facteurs pour faire de la LMNP une réussite

La location meublée est un investissement en plein boom. En effet nous sommes face à une hausse de la demande des professionnels, des étudiants, des voyageurs ou bien encore à de la population vieillissante pour ce type de logements.

Pour autant, il ne faut pas céder à l’euphorie et à cette exubérance médiatique sans prendre le temps de faire une étude au préalable.

Tout investissements immobiliers ne se valent pas et méritent une réflexion, analyse, comparaison afin d’optimiser la rentabilité locative en fonction de vos objectifs et contraintes.

Le secteur géographique:

C’est l’élément le plus important sur lequel vous devez passer beaucoup de temps: le lieu où vous achetez doit être choisi avec le plus grand soin puisqu’il est gage de votre réussite locative.

Meilleur est l’emplacement et meilleur sera votre investissement: il faut choisir les lieux les plus privilégiés ou ceux qui sont en passe de le devenir afin de s’assurer que votre bien immobilier conserve toujours une certaine valeur.

En effet dans le contexte de bulle immobilière actuelle, c’est un gage de sécurité pour éviter les biens qui décoteront en cas de chute de prix.

De plus, les meilleurs emplacements étant les plus prisés, il vous sera donc notamment plus aisé de trouver un repreneur le jour où vous souhaiterez revendre votre bien.

Enfin, cela peut être une source de plus-value significative en cas de hausse de prix de l’immobilier.

Plusieurs aspects sont à prendre en compte pour le choix du lieu:

• Il faut prendre en considération les aspects sociaux, économiques, démographiques.
• Apprécier l’âge moyen des habitants de l’agglomération, le nombre de logements vacants afin d’affiner votre recherche et assurer une bonne rentabilité locative.
• Privilégier les zones proches des pôles d’activités professionnelles: la proximité d’un logement d’un secteur où l’emploi est très électrique est un eldorado pour un bon nombre d’actifs.
• La mitoyenneté des services: privilégiez les secteurs qui ont aux alentours des commerces, des équipements pour des activités culturelles ou sportives … valoriseront d’autant plus votre bien.
• La vue: les biens qui auront une vue particulière (mers, montagnes, monuments historiques) ont eu aussi une importance particulière. Beaucoup de personnes sont prêtes à payer plus cher pour avoir la chance de contempler chaque jour un beau paysage ou monument.
• L’exposition au soleil: un logement orienté Nord sera moins demandé qu’un bien orienté plein Sud.
• Le calme: une propriété située dans un environnement calme sera plus prisée qu’un bien exposé aux nuisances sonores.
• Prendre en compte les évolutions prévues dans votre ville ou quartier: l’achat d’un bien est généralement prévu pour le long terme.

Il faut donc étudier les changements prévus dans votre zone afin d’identifier les quartiers ou les villes en expansion et où votre bien conservera voire prendra de la valeur ainsi qu’éviter un achat trop onéreux dans une zone en déclin qui entrainerait la dépréciation du bien.

Informez-vous auprès des collectivités communales, maires, commerçants… afin de connaître les projets d’aménagement et les rumeurs sur tous ce qui pourrait avoir des répercussions sur votre achat.

L’ensemble de ces critères guidera votre choix. Il sera plus intéressant d’acheter un studio dans un secteur étudiant ou pour les professionnels en déplacement.

Un logement avec plusieurs chambres sera à préférer dans un secteur pour des familles. Il faut analyser la demande afin de proposer un bien correspondant aux besoins du secteur. Gardez aussi à l’esprit que l’emplacement idéal est là où la plupart de la population aimerait vivre. Si votre budget ne vous permet pas d’investir dans ces endroits, ne soyez pas peu vigilant pour autant. N’hésitez pas à négocier les prix à la baisse afin de vous prémunir d’une moins-value en cas de revente.

Le type de bail:

La location meublée est plus destinée pour des petites surfaces qui favorisent l’installation rapide des locataires qui sont de passage (étudiants, professionnelles en déplacement). Ainsi, le bail varie entre 9 mois et 12 mois. Si votre logement, est situé dans une zone touristique, ces baux peuvent être alternés à des locations de plus courtes durées destinées aux vacanciers.

La durée du bail est un critère important à prendre en considération. En effet, sa durée courte implique que vous devez enchainer la succession des baux afin d’éviter les vacances locatives. Cela requiert donc du temps, de l’énergie et de la patience.

Les divers interlocuteurs:

L’achat d’une propriété puis sa gestion locative vous conduiront à être en contact avec un ensemble d’acteurs: locataire, société de gestion, syndic, banque, assureurs, administration fiscales…

Il faut bien intégrer ces interlocuteurs dans votre décision d’achat car les rapports juridiques avec ces derniers sont parfois source de difficultés, sont énergivores et demande du temps.

Optimiser la gestion locative

Vous avez enfin signé l’achat de votre bien. Félicitations, vous êtes l’heureux propriétaire d’un investissement lucratif.

Vous trouverez à présent, dans les sections qui suivent, les recommandations pour mener à bien votre projet.

Faire signer le bon bail à votre locataire

A l’heure actuelle; il existe une multitude de baux de location meublée: entre le bail de résidence principale, le bail de résidence secondaire ou bien encore le bail de mobilité il est impératif de choisir la meilleure politique locative.

N’oubliez pas d’inclure dans votre prise de décision le profil de votre futur locataire, la durée de la location, le loyer, etc. afin de louer votre propriété en toute tranquillité d’esprit et dans le respect de la loi.

Évaluer le temps nécessaire à dédier à la gestion de cette activité

Mettre en location son bien immobilier n’est pas un long fleuve tranquille. Entre la gestion des visites, les entrées et sorties des lieux, la rédaction et signature de bail il faut du temps, de l’énergie et de la patience.

Sans compter qu’il faut enchainer la signature des baux pour éviter les périodes de vacances locatives et être présent aux demandes des locataires en cas de problèmes. Cela peut donc vite devenir un véritable casse-tête contraignant d’autant plus si vous n’habitez pas à proximité.

Il convient donc d’ajouter dans l’ardoise, le dédouanement de ces taches à une agence de gestion locative qui se chargera de l’ensemble de ces contraintes logistiques et administratif si vous n’avez ni le temps et l’énergie.

De plus que ces frais sont déductibles de vos revenus si vous avez choisi le régime réel simplifié.Autant donc ne pas s’en priver.

Optimiser le taux d’occupation grâce à la visibilité de votre bien

Afin de trouver le bon locataire et avoir la meilleure visibilité au niveau local voir national pour louer votre bien tout au long de l’année n’hésitez pas à faire appel aux :

• Agences immobiliers de proximité
• Portails immobiliers en ligne
• Bouche à oreille

Aussi si votre projet immobilier est de toucher des professionnels en mobilité, français ou étrangers, avec un large pouvoir d’achat, n’hésitez pas à confier la gestion de votre bien à des acteurs reconnus du marché de la location meublé: de par leurs équipes multilingues et leur site internet, ils vous assureront une large visibilité auprès de locataires du globe et vous optimiserez ainsi le taux d’occupation à l’année longue.

Les démarches fiscales

Nous avons vu dans les sections précédentes les éléments à prendre en compte au moment de votre achat et nous vous avons communiqué les clefs pour vous lancer dans votre projet d’activité locative sous le statut de LMNP.

Il convient à présent de bien penser au «chapitre fiscalité» afin d’optimiser votre projet et d’en faire une véritable vache à lait.

La fiscalité

Le statut LMNP offre le choix entre deux régimes fiscaux intéressant:

• Le régime Micro Bic: imposition de 50% ou de 71% en cas de classement meublé de tourisme. En location vide, cet abattement est de seulement 30%
• Le régime simplifié: il permet d’amortir la valeur di bien, du mobilier, des travaux et déduire l’ensemble des dépenses liées à l’activité (charges de copropriété, frais d’acquisition, honoraires d’agence, intérêts d’emprunt …).

Il faut donc bien évaluer lequel des deux régimes est le plus intéressant afin de payer le moins possible d’impôt voir ne pas en payer. D’autant plus que le passage de l’un à l’autre entraine des formalités administratives supplémentaires.

Bien déterminer la date de départ de votre activité

Dans la plupart des cas, la date de début correspond à la date d’achat de la propriété ou à la date des premières dépenses liées à l’activité LMNP.

Le choix de cette date est très important pour pouvoir déduire toutes les dépenses relatives à votre activité si vous avez opté pour le régime réel.

Choisir de se faire accompagner

Nous vous conseillons vivement de vous faire aider dans vos démarches tout au long de votre projet.En effet, entre le calcul des amortissements, le report des déficits ou bien encore le renseignement de la liasse fiscale vous pouvez très vite vous perdre.

D’autant plus que les démarches administratives et la communication avec l’ensemble des acteurs de la chaine peuvent être lourdes et les répercussions importantes en cas d’oubli ou d’erreurs.

De plus, les professionnels vous accompagneront afin d’optimiser la rentabilité et d’orienter l’aiguille de votre projet vers le curseur réussite en toute tranquillité.

Pour conclure, fiscalité clémente, souplesse dans la gestion du bail, revenus locatifs majorés ainsi qu’une demande de plus en plus croissante: voilà le cocktail qui explique le boom de la LMNP en dépit de ses contraintes de gestion.

Toutefois, l’investisseur doit garder la tête froide dans cette euphorie locative et ne doit pas perdre de vue les fondamentaux. Il faut étudier au préalable un ensemble d’éléments, le mode d’exploitation mais aussi le montage fiscal afin d’assurer la réussite de votre projet.

De plus, comme tout investissement, l’investissement sous le statut LMNP requiert du temps et des compétences. Il ne faut pas hésiter à déléguer tout ou partie de votre investissement aux sociétés spécialisés dans l’investissement clé en main. Elles se chargeront de trouver le bien adapté, définiront un prévisionnel de rentabilité, coordonneront les travaux et l’aménagement si besoin.

Quant à la comptabilité LMNP elle exige d’être rigoureux afin de bénéficier de cette niche fiscale.Vous pouvez la tenir vous même si vous avez les compétences juridiques, fiscales, comptable mais aussi du temps. Toutefois, vous vous exposez au risque de ne pas optimiser les abattements fiscaux et les déductions de charges sans compter le risque de pénalités en cas d’erreur.

Vous pouvez aussi recourir à nos services d’expert-comptable pour déléguer la comptabilité et vous aider à choisir la meilleure option fiscale en toute sérénité : mieux vaut bon sommeil que bon lit.