Nous vous aidons à comparer les deux.

Au moment d’investir dans l’immobilier, vous devez bien cerner votre projet quant au choix du type de location. Votre choix dépendra donc de vos attentes et des conditions du marché. La location nue et la location meublée ont chacune leurs avantages et inconvénients. Afin d’aiguiller votre curseur vers la formule la plus avantageuse, nous allons comparer dans les sections qui suivent ces deux statuts.

Qu’est-ce que la location meublée?

Cette question a été résolue par l’administration qui a publié la liste du mobilier et des équipements obligatoires pour un appartement meublé dans le décret du 31 Juillet 2015. Vous pouvez accéder à cette liste d’équipement dans la section > équiper son meublé.Il faut savoir qu’au moment où vous louer votre propriété en meublé, le bien doit être habitable immédiatement par le locataire. Ce dernier doit uniquement apporter ses affaires personnelles. De plus, un bien richement orné permettra de recevoir des revenus de locations plus conséquents qu’un appartement peu meublé.

• Location vide ou location meublée?

Le choix n’est pas toujours évident. Il implique des répercussions sur la gestion locative mais a aussi des conséquences fiscales.

• Loue-t-on plus cher en meublé qu’en vide?

On loue plus cher en meublé, de 10% en moyenne. Ce ratio peut être vu à la hausse selon la localisation du bien et le standing des équipements proposés par le propriétaire. Mais attention: vous percevez certes plus mais vous dépensez plus aussi. En effet; il faut acheter, réparer puis remplacer les équipements au fur et à mesure qu’ils tombent en panne. A cela s’ajoute la nécessité de travaux de rafraichissement plus fréquents.

• Les locataires restent-ils plus longtemps en meublé ou en vide?

En location meublée, les locataires restent moins longtemps qu’en location vide. En effet, les personnes qui occupent ce type de bien (étudiants, professionnels en déplacement, vacanciers) sont plus mobiles. Ce turnover place donc le propriétaire face au risque de vacances locatives. Il doit donc consacrer plus de temps et d’énergie pour remplacer les locataires. Pour nuancer, si la surface est petite, il y aura toujours des allers et venues de locataires.

Si votre bien meublé est dans une zone touristique, nous vous recommandons de louer ce dernier à des étudiants pendant neuf mois afin d’en avoir sa possession durant l’été. En effet, la location saisonnière, en particulier dans les zones géographiques dynamiques, est très rentable. Encore, faut-il que vous ayez le temps et l’énergie pour vous occuper de ce type de location courte.

Attention nota bene: en location meublée, un seul bail renouvelé année après année avec le même locataire pendant six années consécutives peut impliquer une requalification de la part des impôts en location nue. Afin de se prémunir de ce risque, il faut signer de nouveaux baux régulièrement avec un nouvel état des lieux qui liste les remplacements de mobilier même s’ils sont mineurs.

• Comment faire si je veux récupérer mon logement?

En location meublée, vous pouvez récupérer votre logement chaque année alors que la location meublée vous engage sur trois ans. C’est un chiffre important à prendre en compte si vous projeter de vendre le logement ou d’y installer un enfant. Cette durée de contrat est une des principales différences entre la location vide et la location meublée.

• Location meublée ou vide: quel est le délai de préavis?

La gestion du bail est plus souple en location meublée qu’en location vide. En effet, en location meublée, le propriétaire n’a que trois mois à donner à son locataire avant l’échéance du bail.En location vide, ce dernier doit se justifier. Il ne peut donner congé au locataire que pour «y habiter lui-même, le louer à un membre de sa famille ou le vendre». Le préavis à fournir au locataire est de 6 mois. Ce point est donc non négligeable si vous souhaitez disposer de votre bien rapidement.

• Impôts: comment sont taxés les loyers que vous percevez?

Que vous choisissez la location vide ou meublée, vos loyers perçus sont imposés avec le restant de vos revenus.Toutefois, vous n’êtes pas imposés sur le montant total des loyers perçus puisque vous pouvez déduire les frais et les charges auxquels vous avez fait face pour la location.C’est là que le choix entre le vide et le meublé est important car les règles de déduction des charges sont différentes.

En vide comme en meublé il y a deux régimes d’imposition: le régime forfaitaire et le régime réel.

1. Le régime forfaitaire: il offre un pourcentage fixe d’abattement: 30% en location vide et 50% en location meublé. Le fisc retire l’abattement du montant des loyers que vous avez perçu et le solde s’ajoute à vos autres revenus de l’année. Le principal intérêt du régime forfaitaire étant donc sa simplicité.
2. Le régime réel: ce régime d’imposition n’offre pas d’abattement mais vous pouvez déduire les frais et charges pour leur montant réel: les travaux, les charges de copropriété, les intérêts d’emprunt, le coût des diagnostics, la taxe foncière…

En location meublée comme en location nue, nous vous recommandons d’opter pour:

• Le régime forfaitaire si vous avez des charges limitées.C’est le cas si vous n’avez plus d’intérêt d’emprunt à payer ou si vous n’avez pas beaucoup de travaux à réaliser ou bien encore si les charges de copropriété sont faibles.
• Le régime réel si vous venez d’acheter et que vous avez des intérêts d’emprunt. Dans ce cas, il n’y pas d’abattement. Toutefois, vous pouvez déduire:
  • En location nue: certains frais et charges(voir tableau récapitulatif plus bas)
  • En location meublée: tous les frais et charges pour leur montant réel(les travaux, les charges de copropriété, les intérêts d’emprunt, le coût des diagnostics, la taxe foncière). De plus, contrairement à la location vide, le locataire peut y ajouter l’amortissement de la valeur du logement, ce qui permet de limiter voire de supprimer l’imposition des loyers.

Ce qui est constaté :

• En location meublée:
  • Le régime forfaitaire est intéressant financièrement si les charges sont limitées (pas de travaux, pas d’emprunt, charges de copropriété faibles …)
  • S’il est très avantageux financièrement, le régime réel en meublé est compliqué et nécessite l’intervention d’un comptable. En effet, la fiscalité liée aux règles de calculs de l’amortissement d’un bien est complexe. C’est donc le régime des contribuables avertis.
• En location vide :
  • Le régime réel est préféré par les propriétaires même s’il ne permet pas d’amortir le bien car les 30% d’abattement offert par le régime forfaitaire sont insuffisants.
  • Même si le régime réel en location nue est plus compliqué que le régime forfaitaire il reste intelligible tout en étant avantageux.
  • Contrairement à la location meublée, il ne nécessite pas forcément l’aide d’un expert car la fiscalité est plus simple et il n’y a pas d’amortissement à calculer. Toutefois, nous vous recommandons de faire appel à ce dernier si vous n’êtes pas certain de vos calculs ou pour identifier pour quel type de régime opter. Vous optimiserez ainsi votre investissement en augmentant vos gains: prudence est mère de sûreté.

Pour conclure, même si de prime à bord la location meublée apparaît comme étant plus avantageuse que la location nue, il convient toutefois de bien étudier ses inconvénients et limites avant d’opter pour cette formule. Les clefs d’un rendement locatif important sont celles d’une maîtrise de la gestion des successions des contrats de location, une bonne situation géographique et un marché locatif dynamique.

Aussi, si vous ne déléguez pas sa gestion à une agence de location (qui prendra sa commission sur vos revenus locatifs) vous devrez consacrer de l’énergie et du temps pour assurer ce turnover locatif. Sans compter qu’il faudra être disponible pour vos locataires pour le changement du mobilier et des équipements. Il convient donc de faire ce choix en connaissance en ne basant pas votre choix simplement sur des calculs financiers et fiscaux avantageux mais compliquées qui nécessitent l’aide d’un comptable.

La location nue quant à elle est plus stable et nécessite moins d’investissement personnel car la durée du bail est plus longue qu’en location meublée. Il n’en reste pas moins que si vous souhaitez le récupérer il faudra être patient (préavis de 6 mois) et se soumettre aux contraintes juridiques.

Situation géographique, gestion du bail, demande, rentabilité, fiscalité, coûts sont donc autant de paramètres à prendre en compte dans votre projet immobilier. Il convient donc de comparer les avantages et inconvénients de la location meublée et nue sur ces points afin d’identifier les opportunités et se diriger vers l’option la plus intéressante. Les limites et contraintes de chacune d’elle sont également à prendre en considération car elles impliquent de la rigueur, un investissement personnel, du temps, et de la patience. A vous donc de trouver la formule la plus avantageuse et cohérente en fonction de vos objectifs (à court et long terme) et énergie prête à consentir.

Ces locations sont le régime des investisseurs avertis. N’hésitez donc pas à vous faire accompagner par des professionnels comptables pour identifier l’option la plus rentable et pérenne.