Vous avez trouvé le logement de vos rêves et souhaitez devenir propriétaire. Vous voulez emprunter sans apport pour conserver la totalité de votre épargne ? Au contraire, vous disposez de fonds et vous souhaitez connaître les différents types d’emprunt immobilier? Quelles sont les meilleures options en fonction de votre profil, de votre situation financière et de votre plan de financement?

Nous allons ainsi vous présenter dans les sections qui suivent les différentes possibilités d’emprunt afin de vous éclairer sur les meilleurs choix possibles en fonction de votre profil.

Qu’est-ce qu’un prêt immobilier?

Le prêt immobilier appelé aussi crédit immobilier est un emprunt bancaire destiné à financer totalement ou partiellement:

• L’achat d’un bien immobilier
• Sa construction
• Les travaux sur ce bien

Le crédit immobilier vous lie contractuellement à une banque. Cette dernière vous prêtera de l’argent contre le remboursement intégral de cette somme avec des intérêts.

Comment fonctionne le crédit immobilier?

La tarification d’un prêt immobilier repose sur deux critères qui vous permettront de connaître le montant des mensualités que vous allez devoir rembourser :

• Le capital emprunté
• Le taux d’intérêt de l’emprunt

Il faut également prendre en compte des frais annexes dans la tarification de votre prêt à savoir:

• L’assurance emprunteur et les garanties prises par la banque
• Les frais de dossier
• Les frais de notaire
• Les éventuelles pénalités de remboursement anticipé
• La caution d’hypothèque
• L’étalonnement de son prêt amortissable

Pourquoi avoir le meilleur taux immobilier est si important?

Le crédit immobilier à un coût déterminé par votre taux d’intérêt. Meilleur est le taux immobilier, plus vous diminuerez le coût de votre emprunt.

Le calcul de ce taux d’intérêt se base sur 3 éléments:

• Les taux de marché financiers
• Les frais de création de votre crédit immobilier
• La marge de la banque

Comment obtenir les meilleurs taux immobiliers?

Il est important de présenter un dossier solide à la banque. La banque va étudier différents critères avant de vous proposer une offre de crédit:

• Vos revenus: salaires, pensions, etc. Elle va regarder toutes vos entrées d’argent régulières.
• Votre profession: sur quel type de contrat êtes-vous? Intérim, CDI, CDD, entrepreneur? La banque va favoriser les profils qui ont des ressources stables. Toutefois, vous pouvez emprunter même avec un contrat à durée déterminée.
• Votre apport: l’argent que vous allez apporter pour votre projet est très observé par la banque. Plus l’apport est élevé, plus la banque vous évitera un refus.
• Votre capacité d’endettement: avez-vous d’autres crédits? Votre capacité d’endettement va permettre à votre banque de déterminer jusqu’à combien vous pouvez rembourser par mois.
• Votre gestion de compte et d’épargne: comment gérez-vous votre capital? Êtes-vous quelqu’un qui épargne régulièrement ou au contraire êtes-vous souvent à découvert?
• Votre âge: les banques ne prêtent pas de la même manière aux personnes jeunes ou âgées.

Plus vous présentez un profil risqué et plus le taux de crédit immobilier sera élevé. Il est toutefois possible d’amoindrir le taux grâce à l’apport personnel et l’ajout de prêt immobilier aidés tels que les prêts immobiliers à taux zéro à votre plan de financement.

Toutefois, un taux immobilier bas n’est pas forcément la garantie d’avoir le meilleur prêt immobilier. L’autre critère qui a un impact sur le prix de votre emprunt est sa durée.En effet, des mensualités moins élevées, pour une durée de remboursement plus longue, pèseront certes moins sur votre budget mensuel mais vous coûteront plus cher au final car vous paierez des intérêts plus longtemps.

Quels sont les différents types d’emprunt immobilier?

Prêts immobiliers principaux

Selon votre situation financière en général objectifs et plan de financement, il existe plusieurs types de prêt:

• Le prêt immobilier amortissable: c’est la version la plus classique et répandue du crédit immobilier:
  • Elle s’applique lors de l’acquisition d’une résidence principale ou secondaire.
  • Mensualité de remboursement: elle comprend une part d’intérêt et une part de capital.
  • Moins cher qu’un prêt in fine
  • L’accompagnement d’un contrat d’épargne n’est pas nécessaire.
• Le prêt immobilier in fine: offre la possibilité de rembourser le capital d’un coup, ce qui permet à l’emprunteur de ne rembourser que les intérêts via les mensualités:
  • Il est généralement plus onéreux que le prêt immobilier amortissable.
  • Elle s’adresse aux investissements locatifs et aux foyers fortement imposés.
  • Concerne davantage les investisseurs éligibles à L’impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ou les non-résidents fiscaux.
  • Mensualité de remboursement: elle comprend une part d’intérêt. Le capital est remboursé en une seule fois à l’échéance.
  • D’un point de vue fiscal, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers.
• Le prêt relais: permet d’acheter un nouveau logement avant d’avoir vendu le précédent.
  • Évite la location pendant la période de transition
  • Évite de brader son bien pour le vendre en urgence. En effet, vous disposez d’un à deux ans pour le revendre
  • Évite de rembourser deux crédits immobiliers simultanément
  • La banque avance de 50% à 80% de la valeur de votre bien actuel
• Le prêt immobilier sans apport: lorsque vous souhaitez faire une demande de prêt, la banque peut vous demander un apport qui sert généralement à financer les frais de notaire, de dossiers, d’agence, etc. Cependant il est possible d’emprunter sans apport faute d‘épargne suffisante ou si vous voulez le conserver pour d’autres raisons. Il faut toutefois un dossier solide.
  • Critères de sélection:
    • Jeunes actifs, de préférence en couple
    • Stabilité d’emploi (être en contrat de travail permanent, fonctionnaires, etc.)
    • Bonne gestion de votre capital (pas de découvert au cours de 3 derniers mois au moins)
    • Être capable de justifier votre absence d’apport
    • Prêt accordé plus facilement pour un investissement locatif
  • Le taux de crédit d’un emprunt sans apport est légèrement supérieur
  • On parle d’emprunt à 110% quand: le bien (100%) plus les frais (environ 10% pour les frais de garantie et de notaire) sont empruntés

Prêts immobiliers principaux

Selon votre situation financière en général objectifs et plan de financement, il existe plusieurs types de prêt:

• Le prêt immobilier amortissable: c’est la version la plus classique et répandue du crédit immobilier:
  • Elle s’applique lors de l’acquisition d’une résidence principale ou secondaire.
  • Mensualité de remboursement: elle comprend une part d’intérêt et une part de capital.
  • Moins cher qu’un prêt in fine
  • L’accompagnement d’un contrat d’épargne n’est pas nécessaire.
• Le prêt immobilier in fine: offre la possibilité de rembourser le capital d’un coup, ce qui permet à l’emprunteur de ne rembourser que les intérêts via les mensualités:
  • Il est généralement plus onéreux que le prêt immobilier amortissable.
  • Elle s’adresse aux investissements locatifs et aux foyers fortement imposés.
  • Concerne davantage les investisseurs éligibles à L’impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ou les non-résidents fiscaux.
  • Mensualité de remboursement: elle comprend une part d’intérêt. Le capital est remboursé en une seule fois à l’échéance.
  • D’un point de vue fiscal, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers.
• Le prêt relais :permet d’acheter un nouveau logement avant d’avoir vendu le précédent.
  • Avantages:
    • Évite la location pendant la période de transition
    • Évite de brader son bien pour le vendre en urgence. En effet, vous disposez d’un à deux ans pour le revendre
    • Évite de rembourser deux crédits immobiliers simultanément
    • La banque avance de 50% à 80% de la valeur de votre bien actuel
• Le prêt immobilier sans apport: lorsque vous souhaitez faire une demande de prêt, la banque peut vous demander un apport qui sert généralement à financer les frais de notaire, de dossiers, d’agence, etc. Cependant il est possible d’emprunter sans apport faute d‘épargne suffisante ou si vous voulez le conserver pour d’autres raisons. Il faut toutefois un dossier solide.
  • Critères de sélection:
    • Jeunes actifs, de préférence en couple
    • Stabilité d’emploi (être en contrat de travail permanent, fonctionnaires, etc.)
    • Bonne gestion de votre capital (pas de découvert au cours de 3 derniers mois au moins)
    • Être capable de justifier votre absence d’apport
    • Prêt accordé plus facilement pour un investissement locatif
  • Le taux de crédit d’un emprunt sans apport est légèrement supérieur
  • On parle d’emprunt à 110% quand: le bien (100%) plus les frais (environ 10% pour les frais de garantie et de notaire) sont empruntés

Prêts aidés en complément du prêt immobilier principal

Aux prêts immobiliers principaux que nous avons vu dans la section précédente, il est possible de cumuler diverses formes de prêts aidés.
Ces derniers sont accordés par l’état sous conditions de revenus ou de situation à un taux avantageux.

• Le Prêt Accession Sociale (PAS): il favorise l’accès à la propriété pour les familles aux revenus modestes pour leur résidence principale. Pour obtenir un PAS, vos ressources doivent respecter un plafond et un plancher fixés en fonction des charges du foyer et du lieu de résidence. Les avantages sont les suivants:
  • Durée de remboursement jusqu’à 30 ans
  • Jusqu’à 100% de l’acquisition finançable
  • Cumulable avec d’autres prêts (prêts à taux zéro, prêt action logement)
• Prêt conventionné: il est destiné à toute personne qui veut devenir propriétaire de sa résidence principale (en l’achetant ou en la faisant construire).
  • Il est accordé sans conditions de ressources
  • Le taux d’intérêt du prêt est plafonné
  • Il est possible d’obtenir ce prêt auprès des établissements financiers ayant passé une convention avec l’état
• Prêt à taux zéro: comme son nom l’indique, c’est un prêt immobilier à taux 0%. Cette aide de l’état a pour but d’aider l’accès à la propriété. Les conditions sont les suivantes:
  • Être primo accédant: ne pas être propriétaire depuis 2 ans et ne pas dépasser un montant de revenus maximum
  • Acquérir sa résidence principale
    Les caractéristiques sont:
  • Éligible pour une durée d’emprunt de 20 à 25 ans
  • Pas de frais d’expertise, de frais de dossier et d’intérêts
  • Cumulable avec d’autres prêts
• Prêt immobilier pour les fonctionnaires: en tant que fonctionnaire, vous bénéficiez de conditions de crédits immobiliers avantageux. En effet, certaines banques, ont mis en place des accords avec des mutuelles de la fonction publique prévoyant des avantages pour ces derniers parmi lesquels:
  • Assurance emprunteur aux tarifs avantageux
  • Caution gratuite ou à tarif préférentiel
  • Frais de dossiers réduits
• Prêt Action Logement: il s’adresse aux salariés des entreprises non agricoles du secteur privé qui comporte au moins 10 salariés. L’employeur en cotisant à la Caisse Interprofessionnelle du Logement (CIL) permet à ses employés de disposer de prêt intéressant grâce à son taux avantageux.
• Plan épargne logement: c’est un livret d’épargne déployé par l’état afin d’encourager les citoyens à épargner dans le but de l’achat d’une résidence principale. Après une période minimale de 4 ans, il permet de bénéficier d’un prêt immobilier à un taux défini contractuellement.
• Les caisses de retraite: elles proposent aux adhérents des prêts immobiliers bonifié complémentaires pour l’achat d’une résidence principale. Les conditions d’octroi de ces prêts dépendent de chaque caisse, c’est pourquoi il faut directement s’adresser à elles.

Pour conclure, il convient de dire que le choix du prêt dépend de votre dossier:

• Les détails de votre projet: montant, durée, loyer à percevoir
• Votre situation financière en général: revenus professionnels, revenus fonciers globaux, situation familiale, perspective d’évolution

L’ensemble de ces critères vont vous permettre de vous diriger vers le meilleur prêt pour la réussite de votre projet immobilier.
Toutefois, l’aide d’un courtier immobilier est souvent indispensable pour prendre la bonne décision.